Alles zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern: So funktioniert sie

Die Grundstückgewinnsteuer muss im Kanton Luzern grundsätzlich die Verkäuferin oder der Verkäufer bezahlen. Dazu ist innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung des Steuererklärungsformulars nach dem Verkauf eine separate Steuererklärung einzureichen.

In Luzern gilt das dualistische System. Das bedeutet: Nur Grundstückgewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Privatvermögen natürlicher Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer

Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen oder aus dem gewerbsmässigen Immobilienhandel werden dagegen mit der Gewinn- oder Einkommenssteuer besteuert.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Luzern berechnet?

Grundlage ist der steuerbare Grundstückgewinn, der beim Verkauf erzielt wird. Dieser setzt sich wie folgt zusammen:

Veräusserungspreis – Kaufpreis – wertvermehrende Investitionen – abzugsberechtigte Kosten

= steuerbarer Grundstückgewinn

Der ermittelte Gewinn wird mit dem geltenden Steuersatz multipliziert, bevor Zu- oder Abschläge angerechnet werden, um den finalen Steuersatz zu ermitteln.

Erlaubte Abzüge bei der Grundstückgewinnsteuer im Detail

1. Kaufpreis

Vom Gewinn abziehbar ist der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie inklusive aller mit dem Erwerb verbundenen Kosten. Diese umfassen unter anderem:

• Beurkundungskosten

• grundbuchamtliche Kosten

• Kosten für die Errichtung von Grundpfandrechten

• Handänderungssteuern

2. Wertvermehrende Investitionen

Es zählen Kosten für Massnahmen, die zur Wertsteigerung des Grundstücks beigetragen haben. Beispielsweise für Renovierungen und Modernisierungen, Umbauten oder Erweiterungen.

3. Abzugsberechtigte Kosten

Diese Kategorie umfasst Kosten wie die Maklerprovision und Inseratskosten für den Verkauf der Immobilie, die Kosten für die bauliche Erschliessung des Grundstücks, Entschädigungen für die Errichtung oder Ablösung von Dienstbarkeiten oder Grundlasten sowie Beiträge an die Erstellung oder Korrektur von öffentlicher Infrastruktur wie Strassen, Trottoirs oder Kanalisation.

Wichtig: Unterhaltskosten oder rein werterhaltende Investitionen können nicht abgezogen werden.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in Luzern?

Gewinne bis 13’000 Franken sind in Luzern von der Grundstückgewinnsteuer befreit. Ab dieser Grenze werden Gewinne zunächst nach dem aktuellen Einkommenssteuertarif für Alleinstehende gemäss §57 des kantonalen Steuergesetzes verrechnet.

Dieser Betrag wird anschliessend mit dem Steuerfuss von 4,2 multipliziert, um die Grundstückgewinnsteuer zu ermitteln

Gut zu wissen: Hier finden Sie die Tabelle mit den aktuellen Steuertarifen auf der Webseite des Kantons.

Zuschläge und Reduktion der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern

Je nachdem, wie lange die Immobilie im Besitz war, können Zuschläge und Reduktionen auf den Steuerbetrag geltend gemacht werden.

Bei einer Besitzdauer unter 6 Jahren fällt ein Zuschlag von 10 Prozent pro Jahr an**.** Beispielsweise beträgt der Zuschlag bei 4 Jahren Besitzdauer 20 Prozent. Allerdings: Die Steuer darf insgesamt maximal 40 Prozent des Grundstückgewinns betragen – unabhängig davon, wie kurz die Liegenschaft im Besitz war.

Ab 9 Jahren Besitzdauer profitieren Verkäuferinnen und Verkäufer hingegen von einer Reduktion um 1 Prozent pro Jahr, bis zu maximal 25 Prozent nach 33 Jahren.

Rechenbeispiel zur Grundstückgewinnsteuer in Luzern

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nach dem Verkauf einer Immobilie nach 12 Jahren und Wertsteigerung von 200’000 Franken im Kanton Luzern:

• Verkaufspreis: CHF 1’100’000

• Kaufpreis: CHF 900’000

• Abzugsfähige Investitionen: CHF 80’000
  Weitere Abzüge, z.B. Maklerkosten: CHF 5’000
  = Steuerbarer Grundstückgewinn: CHF 115’000

• Basistarif gem. Tariftabelle: CHF 4920.75

• Multiplikation mit Grundstücksteuer von 4,2: 20'667.15

• Haltedauer: 12 Jahre (= 4% Reduktion)

→ Effektive Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern: CHF 19'840.50

Zum Vergleich:

Gleiche Immobilie, aber Haltedauer von nur 9 Monaten:

Basistarif gem. Tariftabelle: CHF 4920.75

Aufschlag für kurze Haltedauer = 50%

→ Effektiver Steuerbetrag: CHF 31'000.70

In welchen Fällen ist ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich?

Es gibt klar definierte Situationen, in denen die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer in Luzern aufgeschoben wird. Unter anderem:

• Eigentumswechsel durch Erbschaft, Erbvorbezug oder Schenkung

• Handänderungen unter Ehegatten oder Partnern in eingetragenen Partnerschaften, auch im Zusammenhang mit güterrechtlichen Auseinandersetzungen

Ebenfalls aufgeschoben wird die Steuer beim Verkauf einer selbst genutzten Liegenschaft, sofern der Erlös innerhalb von zwei Jahren in eine gleich genutzte Ersatzimmobilie in der Schweiz investiert wird. So können Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in Wohneigentum investiert bleiben, ohne die erhebliche Steuerbelastung tragen zu müssen

Gut zu wissen: Liegt das Ersatzgrundstück in einem anderen Kanton, kann der im Kanton Luzern aufgeschobene Gewinn nachbesteuert werden, wenn der andere Kanton im analogen Fall ebenfalls die Nachbesteuerung beansprucht. Es ist oft sinnvoll, diese Frage im Vorfeld mit der zuständigen Steuerbehörde zu klären.