8 min. Lesezeit
24.06.2026

Alles zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich

Wer im Kanton Zürich eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss auch eine Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Erfahren Sie, wie die Steuer berechnet wird, inklusive Rechenbeispiel, und in welchen Fällen ein Aufschub erlaubt ist.

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Das Wichtigste in Kürze

Im Kanton Zürich gilt eine progressive Grundstückgewinnsteuer – von 10 Prozent für die ersten 4’000 Franken bis 40 Prozent für alle Gewinnanteile über 100’000 Franken.
Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben werden, etwa bei Erbschaften oder wenn der Erlös innerhalb von 2 Jahren erneut in eine selbstgenutzte Liegenschaft investiert wird.
Liegt der Erwerb der Immobilie weniger als zwei Jahre zurück, fällt ein Zuschlag an.
Ab 5 Jahren Besitzdauer reduziert sich die Grundstückgewinnsteuer um 3 Prozent pro Jahr. Bis zu einer maximalen Reduktion von 50 Prozent nach 20 Jahren.

Inhaltsverzeichnis

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich: So funktioniert sie
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Zürich berechnet?
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in Zürich?
Rechenbeispiel zur Grundstückgewinnsteuer in Zürich
In welchen Fällen ist ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich?

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich: So funktioniert sie

Im Kanton Zürich bezahlt die Verkäuferin oder der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer. Innerhalb von 30 Tagen nach der Handänderung muss eine spezielle Steuererklärung zusammen mit dem Kaufvertrag und allen Belegen bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden.

Gut zu wissen: Das Formular «Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer» ist bei der zuständigen Gemeinde online erhältlich.

Es gilt das monistische System. Das heisst: Alle Grundstückgewinne unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, sowohl bei natürlichen als auch bei juristischen Personen.

Der Steuersatz ist progressiv, das heisst: Je höher der Gewinn, desto höher die prozentuale Steuerlast.

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Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Zürich berechnet?

Grundlage ist der steuerbare Grundstückgewinn, der beim Verkauf erzielt wird. Dieser setzt sich wie folgt zusammen:

Verkaufserlös – Kaufpreis – wertvermehrende Investitionen – abzugsberechtigte Aufwendungen

= steuerbarer Grundstückgewinn

Der steuerbare Grundstückgewinn wird mit dem geltenden Steuersatz multipliziert, anschliessend werden allfällige Zu- oder Abschläge berechnet, um den effektiven Steuerbetrag zu ermitteln.

Erlaubte Abzüge bei der Grundstückgewinnsteuer im Detail

1. Kaufpreis

Für die Bestimmung des steuerbaren Grundstückgewinns können Verkäuferinnen und Verkäufer den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie sowie alle mit dem Erwerb verbundenen Kosten in Abzug bringen. Das bedeutet in der Regel:

Notariatsgebühren
Grundbuchgebühren
Grunderwerbsteuer

Unser Tipp
Ist die letzte Handänderung mehr als 20 Jahre her, kann anstatt des Kaufpreises der Verkehrswert vor 20 Jahren verwendet werden. Die Berechnung des Verkehrswerts können Sie beim Steueramt anfordern. Dies ist oft vorteilhaft, denn bei so langen Besitzdauern kann es durchaus vorkommen, dass die Dokumentation des Kaufs nur lückenhaft oder gar nicht mehr vorhanden ist.

2. Wertvermehrende Investitionen

Hierzu zählen alle Investitionen, die zur Wertsteigerung des Grundstücks beigetragen haben. Also sämtliche Kosten für Renovierungen und Modernisierungen, Umbauten oder Erweiterungen.

Wichtig: Unterhaltskosten oder rein werterhaltende Investitionen können nicht abgezogen werden.

3. Abzugsberechtigte Aufwendungen

Das umfasst die übliche Maklerprovision und allfällige Kosten für Inserate, die beim Verkauf des Grundstücks anfallen.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in Zürich?

Im Kanton Zürich sind alle Grundstückgewinne unter 5000 Franken steuerfrei. Übersteigt der Gewinn diese Marke, gilt ein progressiver Steuersatz. Er beginnt bei 10 Prozent für die ersten 4’000 Franken des Gewinns und steigt schrittweise bis zu einem Satz von 40 Prozent für alle Gewinnanteile über 100’000 Franken.

Grundstückgewinnsteuersätze im Kanton Zürich

Anteil Grundstückgewinn	Steuersatz
Erste 4’000 Franken	10%
von 4’001 Franken bis 10’000 Franken	15%
von 10’001 Franken bis 18’000 Franken	20%
von 18’001 Franken bis 30’000 Franken	25%
von 30’001 Franken bis 50’000 Franken	30%
von 50’001 Franken bis 100’000 Franken	35%
Gewinnanteile ab 100’000 Franken	40%

Zuschläge und Reduktionen der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich

Die Haltedauer hat einen grossen Einfluss auf die Höhe der finalen Grundstückgewinnsteuer. Der Kanton Zürich rechnet bei sehr kurzen Haltedauern einen Zuschlag von bis zu 50 Prozent auf die Steuer. Dadurch soll die Attraktivität von kurzfristiger Spekulation mit Grundstücken und Immobilien gesenkt werden.

Der Zuschlag beträgt:

50 Prozent, wenn Immobilie weniger als 1 Jahr im Besitz war.
25 Prozent, wenn Immobilie weniger als 2 Jahre im Besitz war.

Handkehrum profitieren Verkäuferinnen und Verkäufer, die ihre Immobilie 5 Jahre oder länger besitzen, von einer Reduktion bis zu 50 Prozent.

Haltedauer ab	Reduktion Grundstückgewinnsteuer
5 Jahre	5%
6 Jahre	8%
7 Jahre	11%
8 Jahre	14%
9 Jahre	17%
10 Jahre	20%
...	...
18 Jahre	44%
19 Jahre	47%
20 Jahre und mehr	50%

Rechenbeispiel zur Grundstückgewinnsteuer in Zürich

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nach dem Verkauf einer Immobilie nach 12 Jahren Besitz und einer Wertsteigerung von 200’000 Franken im Kanton Zürich:

Grundstückgewinn: CHF 200’000 – Abzugsfähige Investitionen: CHF 80’000 – Weitere Abzüge, z.B. Maklerkosten: CHF 5’000 = Steuerbarer Grundstückgewinn: CHF 115’000
Basistarif für Grundstückgewinnsteuer: CHF 35’400 Steuerabschlag für Haltedauer von 12 Jahren: 26%
Die Effektive Grundstückgewinnsteuer für diese Immobilie im Kanton Zürich beträgt: CHF 26’196

Zum Vergleich: Wird die gleiche Immobilie mit dem selben Gewinn bereits nach 9 Monaten wieder verkauft, beträgt der effektive Steuerbetrag 53’100 Franken – mehr als das Doppelte.

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In welchen Fällen ist ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich?

Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich kann in bestimmten Fällen aufgeschoben werden. Dazu gehören:

Eigentumswechsel durch Erbschaft
Erbvorbezug oder Schenkung
Handänderungen zwischen Ehegatten im Rahmen des Güterrechts, zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge an den Familienunterhalt oder bei scheidungsrechtlichen Ansprüchen, sofern beide Ehegatten zustimmen.

Auch bei einem regulären Verkauf einer selbst genutzten Liegenschaft kann die Steuer aufgeschoben werden, wenn der Erlös innerhalb von zwei Jahren in eine gleich genutzte Ersatzimmobilie in der Schweiz investiert wird. Dadurch bleibt Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern die Möglichkeit, weiterhin in Wohneigentum zu investieren, ohne eine hohe Steuer bezahlen zu müssen.

Gut zu wissen