Alles zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden: So funktioniert sie

Die Grundstückgewinnsteuer ist grundsätzlich von der Verkäuferin oder dem Verkäufer zu bezahlen, wenn eine Immobilie mit Gewinn veräussert wird. Die separate Steuererklärung muss innerhalb von 90 Tagen nach ihrem Versand eingereicht werden.

Im Kanton Graubünden sind Grundstückgewinne von weniger als 4’200 Franken steuerfrei. Für höhere Gewinne gilt ein progressiver Steuertarif: Je höher der steuerbare Gewinn ausfällt, desto höher ist auch der Steuersatz. Zudem sind Zuschläge oder Ermässigungen je nach der Besitzdauer möglich.

In Graubünden gilt das dualistische System, nur Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken im Privatvermögen natürlicher Personen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

Kapitalgewinne juristischer Personen aus dem Verkauf von Grundstücken im Geschäftsvermögen sowie Gewinne aus dem gewerbsmässigen Liegenschaftshandel werden dagegen mit der ordentlichen Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer erfasst.

Tipp: Weitere Informationen, Kontaktangaben und Unterlagen zur Steuererklärung finden Sie auf der offiziellen Website des Kantons Graubünden.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Graubünden berechnet?

Grundlage für die Steuer ist der steuerbare Grundstückgewinn. Dieser entspricht dem Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten.

Verkaufserlös
– Kaufpreis
– wertvermehrende Investitionen
– abzugsberechtigte Aufwendungen

= steuerbarer Grundstückgewinn

Eine Besonderheit im Kanton Graubünden ist, dass die Inflation der Anlagekosten berücksichtigt wird. Hat sich der Landesindex der Konsumentenpreise seit der letzten steuerbegründeten Veräusserung der Liegenschaft um mehr als zehn Prozent verändert, werden die Anlagekosten im halben Ausmass der Veränderung angepasst.

Zudem: Von steuerbaren Gewinnen können die in den letzten zehn Jahren eingetretenen Verluste aus dem Verkauf von privaten Grundstücken im Kanton abgezogen werden.

Diese Abzüge sind für die Bestimmung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden möglich

Kaufpreis:
Der beurkundete ursprüngliche Kaufpreis inklusive aller Erwerbskosten, wie Notariatsgebühren oder Grundbuchgebühren.

Wertvermehrende Investitionen:
Investitionen für dauerhafte Bauten, Sanierungen, Erschliessungen, Umbauten, Erweiterungen.

Grundeigentümerbeiträge:
Perimeterbeiträge, Mehrwertabgaben und ähnliche staatliche Lasten.

Vermittlungskosten:
Übliche Maklerprovisionen und Nebenkosten beim Verkauf der Immobilie.

Verluste:
Erlittene Verluste aus anderen Immobilienverkäufen im Kanton Graubünden innerhalb der letzten zehn Jahre.

Wichtig: Unterhaltskosten oder rein werterhaltende Aufwendungen sind nicht abzugsfähig.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in Graubünden?

Grundstückgewinne bis 4’200 CHF sind im Kanton Graubünden steuerfrei. Anschliessend steigt die Steuerlast mit der Gewinnhöhe.

Der Steuertarif beträgt 5 Prozent für die ersten 9’100 Franken und steigt um 1 Prozent für jeden weiteren Gewinnanteil von 9’100 Franken an. Bis zum Höchsttarif von 25 Prozent für den Gewinnanteil zwischen 172’900 Franken und 191’000 Franken.

Ab einem Gewinn von 191’000 Franken ist der maximale Steuersatz von 15% auf den gesamten Grundstückgewinn erreicht.

Zuschläge und Reduktionen der Grundstückgewinnsteuer

Graubünden kennt einen Zuschlag, wenn die Immobilie weniger als 2 Jahre gehalten wurde. Zudem wird eine langjährige Haltedauer belohnt: Ab 10 Jahren Besitz erhalten Sie einen Rabatt von 1,5 Prozent pro Jahr, bis zu einem Maximum von 51 Prozent.

Rechenbeispiel zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nach dem Verkauf einer Immobilie nach 12 Jahren und Wertsteigerung von 200’000 Franken im Kanton Graubünden:

Verkaufspreis: CHF 1’000’000
Kaufpreis: CHF 800’000
Abzugsfähige Investitionen: CHF 50’000
Weitere Abzüge, z.B. Maklerkosten: CHF 5’000

= Steuerbarer Gewinn: CHF 145’000

Basistarif für Grundstückgewinnsteuer: CHF 34’270
Haltedauer: 12 Jahre (= 3% Reduktion)

→ Effektive Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden: CHF 33’242

Zum Vergleich:
Gleiche Immobilie, aber Haltedauer von nur 9 Monaten:
Basistarif CHF 34’270
Aufschlag für kurze Haltedauer = 32%

→ Effektiver Steuerbetrag: CHF 45’236

In welchen Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben?

In bestimmten Fällen kann die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden aufgeschoben werden. Dies gilt unter anderem bei:

• Einer Erbschaft, einem Erbvorbezug oder einer Schenkung

• Handänderungen unter Ehegatten, etwa im Rahmen einer güterrechtlichen Auseinandersetzung.

• Einer Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum, sofern der Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren in eine neue, ebenfalls selbst bewohnte Immobilie in der Schweiz investiert wird.

Die Steuer wird dabei nicht erlassen, sondern erst bei einem späteren steuerpflichtigen Verkauf fällig.

Wichtig: Der Steueraufschub bei einer Ersatzbeschaffung gilt nur für selbst bewohnte Immobilien. Ferienwohnungen, Zweitwohnungen und Renditeliegenschaften sind davon ausgeschlossen.