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Radiografía de la desaceleración global del precio de la vivienda

Durante muchos trimestres, la principal duda de quienes se planteaban comprar casa era calcular el margen de rentabilidad que podrían obtener de su inversión. Tras el periodo de fuerte retroceso de los precios que siguió al crac de 2008, un nuevo cambio de tendencia se hizo patente desde, como mínimo, finales de 2013. El crecimiento del precio de la vivienda se había acelerado incluso en los últimos ejercicios pero, nuevamente, algunos indicadores parecen dibujar un próximo cambio en la dinámica del mercado. El prestigioso medio The Economist ha constatado una desaceleración significativa en el alza de los precios inmobiliarios a nivel global. 

Conviene precisar que, tal y como recuerda la revista británica, los datos que se manejan siguen dibujando un horizonte de crecimiento más o menos nítido de los precios aunque estos aumentarán a menor ritmo del registrado en los últimos años. De hecho, aun perdiendo intensidad, el repunte de los precios en algunas grandes ciudades se mantiene en niveles considerablemente elevados. Otra salvedad importante es la de que, entre las 44 ciudades analizadas por The Economist, únicamente se ha comprobado una ralentización del ritmo de crecimiento en la mitad de ellas. Eso sí, en seis ciudades no solo se ha frenado el alza de los precios sino que se ha revertido. 

Al hilo de lo anterior, encontramos casos muy llamativos de las diferentes tendencias ya comentadas. Berlín, por ejemplo, mantiene prácticamente el mismo ritmo de avance que en los años anteriores (13,2%), consolidándose como una de las urbes europeas en las que más están creciendo los precios. Claro que cabe matizar que, a diferencia de otras grandes ciudades, la capital alemana apenas acusó la última crisis económica, durante la cual el precio de la vivienda se estancó pero no retrocedió. Copenhague (12,9%), Dublín (11,7%), Ámsterdam (10,6%) o Bruselas (10,1%) son otras capitales europeas con tasas de crecimiento de dos dígitos. 


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¿Dónde se está experimentado una mayor desaceleración o, incluso, cierto retroceso? Oslo es el caso más llamativo. La capital noruega, en la que el precio de la vivienda tampoco retrocedió durante la Gran Recesión, había encadenado cuatro ejercicios de fuerte crecimiento hasta que, en 2018, se ha anotado una brusca caída interanual del 12,2%. El dato resulta muy llamativo si tenemos en cuenta que, a nivel global, la siguiente gran ciudad en la que más bajan los precios es Sídney y lo hacen a un moderado ritmo del 2,7%. En Estocolmo (-1,8%), Shanghái (-1,2%) o Londres (-1,2%) también se reduce el precio medio para comprar casa. 

Por lo que respecta al caso de la mayor ciudad española, Madrid se encuentra en una posición muy particular dentro del entorno europeo. De entrada, entre las ciudades analizadas, la capital española fue la segunda en la que más cayeron los precios durante la crisis, siendo solo superada por Dublín. Consecuentemente, esta circunstancia le otorga un margen de crecimiento mayor que el de otras urbes del viejo continente. En segundo lugar, el cambio de tendencia registrado en 2014 se ha caracterizado por un crecimiento constante pero de baja intensidad. 

En Madrid, la variación del precio de la vivienda en los últimos cinco años apenas arroja un crecimiento del 18,4% (lo que se traduce en un moderado avance anual del 3,7%, de media). Tan solo Lisboa (17,9%), Zúrich (14,5%) y París (6,3%) han experimentado variaciones más pequeñas durante el mismo periodo. Consecuentemente, y a falta de comprobar la evolución del sector en los próximos trimestres, puede afirmarse que la capital española está bien posicionada frente a un posible cambio de tendencia. El hecho de que el crecimiento haya sido tan sostenido, y que los precios sigan lejos de los máximos marcados en 2008, justifican este pronóstico. 

Con todo, no está de más conocer cuáles son las principales raíces de la desaceleración que se ha constatado en todo el mundo, aun con las diferencias regionales ya analizadas. Un primer bloque de causas nos lleva a la evolución demográfica de los diferentes países. La transferencia de población desde el medio rural al urbano ha sido una constante desde mediados del s. XX en muchos países (como España). Sin embargo, en algunos casos esta tendencia se reforzó durante la última crisis, dado que en las ciudades había mayores posibilidades de encontrar trabajo. Superada la época de dificultades, los movimientos migratorios internos habrían perdido fuelle. 



Madrid - couple-home-house-1288482.jpg

Tampoco podemos descuidar el alza de la demanda justificada por el incremento de las grandes operaciones inmobiliarias durante los últimos tres o cuatro años. El hecho de que la crisis tocara fondo en Europa en 2012 llevó a muchos inversores (particulares y empresas) a mover grandes capitales inmovilizados durante la crisis. Los inversores chinos, por ejemplo, han sido decisivos en el alza de precios en ciudades como Auckland, Londres, Sídney y Vancouver (también Madrid ha recibido inversiones pero en menor cuantía). 

La evolución de la demanda ya ha cambiado de manera muy apreciable en algunos países. Algunos gobiernos, nacionales, regionales o locales, han aprobado nuevos tipos impositivos, así como mayores trabas para invertir en las zonas más atractivas de las grandes ciudades. El caso más extremo lo vemos en Nueva Zelanda, en donde el recientemente estrenado gobierno de centroizquierda aprobó hace escasas semanas una ley que prohíbe a los extranjeros adquirir inmuebles en el país. Paralelamente, en muchos países se registra un estancamiento y envejecimiento de la población, si bien este fenómeno resulta mucho más acusado en el medio rural que en el urbano. 

La oferta disponible no sería, en principio, una causa que explique el menor avance de los precios. En ciudades como Londres, el stock de viviendas ha crecido mucho menos que la población. Tampoco se observa una especial relación con la política monetaria imperante en la mayoría de bancos centrales. La rentabilidad de activos refugio como los bonos se ha desplomado y muchos inversores han puesto sus miras en el mercado inmobiliario. Lógicamente, las decisiones finales de los compradores pueden contemplar variables más difíciles de mesurar, como la confianza en el futuro, el clima político o sus propias expectativas vitales.


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