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Energetische Sanierung
Engel & Völkers Ratgeber

Welche Vorteile hat die energetische Sanierung einer Anlageimmobilie?

 Hamburg
- Vorteile einer energetischen Sanierung

Wer Eigentümer einer Bestandsimmobilie ist, beschäftigt sich zwangsläufig mit dem Thema energetische Sanierung. Zum einen, weil gesetzliche Vorgaben in Bezug auf Fenster, Fassade oder Heizungsanlage erfüllt werden müssen. Zum anderen, weil eine energetische Sanierung dem Werterhalt der Immobilie dient. Und nicht zuletzt, weil energiesanierte Wohnungen heutzutage von potenziellen Mietern stärker nachgefragt werden als Wohnungen, die keine ressourcenschonenden Standards erfüllen.


Generell wird auch das Thema ESG für Bestandsbauten immer drängender (Environmental, Social, Governance – zu Deutsch: Umwelt, Soziales, Unternehmensführung). Ein wichtiges Stichwort lautet hier: EU-Taxonomie. Die erforderlichen Standards, die auch von Immobilieneigentümern berücksichtigt werden müssen, beziehen sich auf eine breite Palette von Maßnahmen, die unter dem Begriff Nachhaltigkeit zusammengefasst werden können. Die Anforderungen reichen von Energieeffizienz bis hin zu fairen Arbeitsbedingungen bei Zulieferern und Dienstleistern. Eine energetisch sanierte Bestandsimmobilie erfüllt bereits viele Aspekte, die im Bereich „Environmental" von der EU-Taxonomie vorgegeben werden. 

Informieren Sie sich hier über folgende Themen

Diesen Ratgeber für die energetische Sanierung von Anlageimmobilien haben wir gemeinsam mit REC Partners, einem international tätigen Unternehmen für Beratung und Projektmanagement im Gewerbeimmobilien-Bereich, sowie mit der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek erstellt.

Sanierungsrückstau: Wie viele Bestandsgebäude sind schon energetisch saniert?

Die erste Wärmeschutzverordnung trat im Jahr 1979 in Kraft. Rund 70 Prozent der heutigen Bestandsgebäude wurden jedoch schon vor 1979 erbaut, von denen wiederum zwei Drittel über keinerlei Wärmedämmung verfügen. Nur etwa zehn Prozent der Altbauten haben eine Dämmung, die im Rahmen einer energetischen Sanierung auf Vordermann gebracht wurde und den aktuellen Anforderungen genügt. 


Ähnliches gilt für die Heizungsanlagen, von denen rund 70 Prozent nicht den heutigen Anforderungen an energetisch sanierte Gebäude entsprechen. Hier zeigt sich der enorme Sanierungsrückstau bei Bestandsbauten.


Rechnen sich kleinere Maßnahmen bei der energetischen Sanierung?


Damit die Betriebskosten eines Gebäudes und insbesondere die Energiekosten in einem moderaten Rahmen bleiben, sind bei älteren Immobilien oftmals erhebliche Investitionen in Gebäudetechnik und Wärmedämmung erforderlich. Bei den heutigen, stetig steigenden Energiepreisen und den aktuellen Fördermaßnahmen ist allerdings genau zu prüfen, ob und welche energetischen Sanierungen sich für den Eigentümer rechnen: Checkliste Maßnahmen.


Generell kann man sagen: Oftmals zahlen sich schon kleinere Modernisierungsmaßnahmen aus. In jedem Fall sollte hier der jeweilige energetische und bauliche Ist-Zustand der Immobilie zugrunde gelegt und mit möglichen Verbesserungen im Rahmen einer energetischen Sanierung abgeglichen werden. Idealerweise begutachtet ein Experte die Immobilie.

Was bedeutet Renovieren im Gegensatz zur energetischen Sanierung?


Es gibt Renovierungen, Modernisierungen, Sanierungen und energetische Sanierungen. Worin besteht der Unterschied? Beginnen wir mit den Sanierungen: Der einfachen Sanierung geht immer ein Schaden voraus, wie zum Beispiel ein feuchter Keller, marode Wasser- und Abwasserleitungen oder bröckelnder Putz. In der Regel erfolgt als erstes eine Bestandsaufnahme und eine ganzheitliche Betrachtung der festgestellten Mängel unter Berücksichtigung des Lebenszyklus der Immobilie. 


Im Rahmen der regelgerechten Sanierung geht es in erster Linie darum, den ursprünglichen Zustand der Immobilie unter Beachtung des aktuellen Stands der Technik wiederherzustellen. Energetische Sanierungen zielen darüber hinaus auf eine Bestandsverbesserung ab. Da ohnehin Eingriffe ins Gebäude nötig sind, sollte geprüft werden, ob sie, sofern wirtschaftlich sinnvoll, gleich mit umgesetzt werden können.


Wiederherstellung und optische Verbesserungen


Bei einer Renovierung liegt der Schwerpunkt auf optischen Verbesserungen einer Immobilie, wie zum Beispiel dem Auffrischen durch neue Farben sowie Anpassungen an veränderte familiäre Bedürfnisse, persönliche Wohnvorstellungen oder organisatorische Vorgaben. Es liegt dabei nicht zwingend ein Schaden vor. Juristisch betrachtet müssen bei Renovierungen keine modernen Standards bei Wärme- und Feuchteschutz, Schall- oder Brandschutz erfüllt werden. Diese werden in der Regel nur an Gebäudeaußen- und Innenflächen durchgeführt.


Von einer Modernisierung wird gesprochen, wenn man über die Wiederherstellung des ursprünglichen Gebäudezustands hinaus eine wesentliche, technische und energetische Verbesserung erzielt. Diese Verbesserung muss dann dem aktuell geforderten Soll-Zustand entsprechen. Das kann den Wärmeschutz ebenso betreffen wie den Feuchte-, Schall- und Brandschutz. Hierzu zählen zum Beispiel das Aufbringen von Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) an der Fassade, das Abdichten und das Wärmedämmen von Kellern und Dächern oder der Einbau von Fenstern für die Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes.

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Einsparpotenziale: Wie profitieren Eigentümer von einer energetischen Sanierung?

Die größten Energieeinsparpotenziale liegen in Deutschland im Bestand, weil bestehende Gebäude etwa dreimal soviel Energie zur Beheizung und Warmwasserbereitung benötigen wie Neubauten. Für viele Bestandshalter zahlt sich eine energetische Sanierung aber nicht unmittelbar aus, da die Mieter die Kosten für Gas oder Öl im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ohnehin tragen. 


Diese Sichtweise kann jedoch langfristig zu einem Vermietungshindernis werden. Das ist dann der Fall, wenn aufgrund der stetig steigenden Energiepreise die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten nicht mehr marktfähig ist. In der Folge müssen daher Abschläge im Mietzins oder längere Leerstandszeiten in Kauf genommen werden.


Wann rentiert sich eine energetische Sanierung?


Maßnahmen zur energetischen Sanierung erfordern jedoch eine sorgfältige Planung und hohe Investitionen, deren Amortisation oft erst nach zehn oder mehr Jahren eintritt. Es ist verständlich, dass dieser Aspekt zunächst abschreckend wirken kann. Dem gegenüber steht jedoch, dass eine fachgerechte und konsequente energetische Sanierung zu einer Wertsteigerung des Objekts führt, die substanziell vorhanden ist und erhalten bleibt. Es ist absehbar, dass zukünftig der Wert einer Immobilie immer stärker auch durch ihre energetische Qualität bestimmt wird.


Die Vorteile einer energetischen Sanierung:

  • Niedrige Betriebskosten
  • Wertsteigerung 
  • Erhöhung des Wohnkomforts


Mit folgenden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen können bis zu 65 Prozent der bisherigen Energiekosten eingespart werden:

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Die Energetische Gebäudesanierung hat mehrere Facetten:


  • Gesetzliche Vorgaben
  • Schonung von Ressourcen
  • Sparen bei den Betriebskosten

Beginnen wir mit der rechtlichen Situation. In vielen Fällen macht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) den Eigentümern von Immobilien Vorgaben, was die Heizungstechnik und den Wärmestandard angeht. Ziel ist, die Umwelt zu schützen und Ressourcen, die nicht erneuerbar sind, zu schonen. Geht es um einen Neubau, um Renovierung oder Sanierung ist die Energetische Gebäudesanierung in vielen Fällen kein „nice to have“, sondern schlichtweg gesetzliche Vorgabe.
 
Doch die Investition in die Energetische Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung zahlt sich aus, selbst wenn es sich zunächst nur um Einzelmaßnahmen handelt. Für den Eigentümer steigert die Sanierung den Wert seiner Immobilie. Das rentiert sich spätestens beim Verkauf oder der Vermietung des Objekts, denn der obligatorische Energieausweis zeigt entsprechend bessere Werte. Der Energieausweis informiert potenzielle Käufer und Mieter über die Energieeffizienz einer Immobilie, damit sie wissen, mit welchen Energiekosten sie zu rechnen hätten. Unterschieden wird zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis. Worin der Unterschied besteht, erfahren Sie in diesem Kapitel unseres Ratgebers Energetische Sanierung.

Daneben nützen Wärmedämmung und/ oder der Einsatz grüner Energien sowohl Eigentümern als auch Mietern: Durch den geringeren Verbrauch aufgrund von Dämmung oder den Einsatz einer effizienteren Heizung oder durch die teilweise Selbstversorgung mit Sonnenenergie oder Erdwärme lassen sich Heiz- und Betriebskosten reduzieren. Nicht zuletzt steigert eine Energetische Sanierung, etwa durch die Erneuerung der Fenster, den Wohnkomfort ganz erheblich.

Finanzielle Unterstützung bei der Energetischen Gebäudesanierung bietet die staatliche Förderbank KfW . Sowohl für Unternehmen als auch für Privatpersonen hat sie Programme für verschiedene Maßnahmen im Angebot, die helfen, die Kosten eines Neubaus oder Umbaus zu schultern. Ein Produktfinder auf den Seiten der KfW hilft Nutzern, die für sie passende finanzielle Förderung herauszufinden. Übrigens: Bei Neu- und Umbauten können durchaus auch Vorhaben gefördert werden, an die Antragsteller nicht sofort denken würden. So bietet die KfW beispielsweise unter anderem Fördermittel für die Installation von E-Auto-Ladestationen an. Die Programme der KfW bestehen aus Zuschüssen sowie günstigen Krediten.