Mehrfamilienhäuser: Ihre krisenfeste Kapitalanlage

Wer in Deutschland nach guten Investmentoptionen sucht, findet sie im Wohnungsmarkt. Im Speziellen sind Mehrfamilienhäuser in Groß- und Mittelstädten aufgrund des Wertzuwachspotenzials eine rentable und langfristig sichere Investition. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über diesen attraktiven Markt. 

Interaktive Grafiken und Downloads der lokalen Marktberichte

Vergleichen Sie mithilfe unserer interaktiven Grafiken die aktuellen Preise in verschiedenen deutschen Städten. Unsere Datenbank wird im Hintergrund laufend aktualisiert. Zum Abspeichern und Ausdrucken bieten wir Ihnen für jede Stadt die Möglichkeit, PDFs mit Zusammenfassungen der Marktberichte herunterzuladen. Diese werden zweimal jährlich aktualisiert. Sie finden sie auf den jeweiligen Standortseiten. Den Deutschland-Marktbericht als Ganzes können Sie unter dem folgenden Button anfordern.

Das Interesse an Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland ist ungebrochen hoch, was sich auch in den Transaktionsdaten widerspiegelt: Nachdem 2024 wieder steigende Transaktionen festzustellen waren, setzte sich die positive Entwicklung auch im Jahr 2025 fort. Unsere Prognosen gehen von 37.000 bis 39.000 Veräußerungen aus, was eine Steigerung von 7 bis 13 % zum Vorjahr entspricht. Das Transaktionsvolumen ist 2025 ebenfalls gestiegen und es wurde voraussichtlich ein Geldumsatz zwischen 35 und 38 Mrd. EUR erzielt. 

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase der Stagnation und verzeichnete 2025 nur ein Wachstum von 0,2 %. Dennoch haben sich einige ökonomische Faktoren positiv entwickelt, was auch das Kaufinteresse an Wohn- und Geschäftshäuser stärkt. Die Inflationsrate hat sich mit einem Jahresdurchschnitt von 2,2 % leicht über der Zielmarke stabilisiert. Zudem sind die Bauzinsen mit wenigen Ausnahmen weniger volatil als noch in den Jahren zuvor. Das sorgt für eine höhere Planungssicherheit von Investments.

Die Bauzinsen orientieren sich hauptsächlich an die Rendite der Bundesanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Diese wird im Jahresverlauf 2026 aufgrund höherer Staatsausgaben voraussichtlich moderat zunehmen. Daher werden sich die Bauzinsen im Jahr 2026 vermutlich um die 4 % bewegen. Jedoch ist weniger die Höhe der Bauzinsen, sondern die Stabilität und somit die Kalkulierbarkeit entscheidend für ein erfolgreiches Investment. Daher erwarten wir für 2026 eine moderat steigende Handelsaktivität.

Fazit: In Kombination mit einem derzeit attraktiven Preisniveau ergeben sich aktuell gute Möglichkeiten für einen günstigen Markteinstieg und langfristig lukrativen Investment. Des Weiteren führt eine erhöhte Wohnraumnachfrage bei begrenztem Angebot dazu, dass Wohnen auch künftig eine gefragte Assetklasse bleiben wird.

Aktuell besteht die Chance auf einen attraktiven Markteintritt. Der bundesweite Angebotspreis für eine Bestandsimmobilie lag im vierten Quartal 2025 bei durchschnittlich 1.996 EUR/m². Das entspricht eine Steigerung von 3,0 % zum Vorjahresquartal. Dennoch liegen die Angebotspreise im Mittel rund 5,5 % unter dem Höchstwert aus dem zweiten Quartal 2022. Für ein Neubauobjekt lag der durchschnittliche Angebotspreis bundesweit bei 4.019 EUR/m². Seit Beginn des Jahres 2025 haben sich die Neubaupreise auf dieses Niveau stabilisiert und sind somit mehr als doppelt so hoch als bei Bestandsimmobilien.

Der Preisunterschied zwischen Bestand und Neubau schafft den nötigen Spielraum für zusätzliche Investitionen wie zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen. Der Fokus der Kaufinteressierten liegt daher klar auf Bestandsobjekten und Value-Add-Strategien.

Für Bestandshalter stellt die hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot vielerorts eine gute Vermietbarkeit dar, denn das Risiko eines Mietausfalls ist äußerst gering. Vor allem in den Metropolen und in vielen Universitätsstädten ist eine sehr hohe Vermietungsquote gegeben, sodass diese Märkte besonders für risikoaverse Investierende interessant sind. 

Aus der Notwendigkeit der Sanierung vieler Bestandsobjekte ergibt sich darüber hinaus auch ein solides Mietsteigerungspotenzial. Die Mieten sind in den letzten Jahren bereits flächendeckend kontinuierlich gestiegen. Im vierten Quartal 2025 wurde in Deutschland eine Wohnung für durchschnittlich 10,42 EUR/m² angeboten. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einer Steigerung um 4,1 Prozent.

Besonders in den Großstädten und Metropolen sind bereits äußerst geringe Leerstände vorzufinden und verfügbarer Wohnraum stark begrenzt. Laut dem CBRE-empirica-Leerstandsindex betrug die marktaktive Leerstandsquote in Mehrfamilienhäusern 2024 bundesweit 2,2 Prozent, was 521.767 leerstehende Wohnungen entspricht.

Besondes die anhaltende Nettozuwanderung bei gleichzeitig rückläufigen Fertigstellungen sorgen für eine Knappheit an Wohnungen. Zwar ist im Jahresverlauf 2025 wieder eine positive Entwicklung bei den Baugenehmigungen festzustellen, in den Fertigstellungen wird sich dies aber frühestens Ende 2027 widerspiegeln.

Sanierte Bestandsobjekte beinhalten ein solides Wertsteigerungspotenzial. Außerdem liegen die aktuellen Einstiegspreise inklusive der Modernisierungskosten im Durchschnitt unter den Neubaupreisen. Dadurch steigt die Nachfrage nach Bestandsobjekten, zumal dieser auch in den beliebten innerstädtischen Lagen vorhanden ist.

Mehrfamilienhäuser im guten energetischen Zustand entsprechen darüber hinaus langfristig den vorgeschriebenen ESG-Richtlinien. Ein Investment in den Bestand bietet daher die Möglichkeit das Portfolio langfristig durch Top-Immobilien zu erweitern. Zudem können Fördermittel zur Sanierung genutzt werden, was die Attraktivität eines Investments in den Bestand erhöht.

Die Renditen für Mehrfamilienhäuser sind 2025 moderat gestiegen. Die Zeit rasanter Renditeerhöhungen sind jedoch vorbei, da die Preise und Mieten sich nicht mehr in unterschiedliche Richtungen entwickeln. Eine Renditekompression ist im Jahresverlauf 2026 jedoch unwahrscheinlich.

Für Anleger ist die Bruttoanfagnsrendite für ein Wohn- und Geschäftshaus durchaus attraktiv. Im Bundesdurchschnitt lag sie bei 5,4 % im vierten Quartal 2025. In den A-Städten lag die Rendite im Durchschnitt bei 4,1 % und ist somit nach wie vor über dem Niveau der Rendite der Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit (2,7 % im vierten Quartal 2025).