Immobilien-Investoren zieht es aus angespannten Märkten in kleinere Standorte. Sie kaufen zum Beispiel in Hanau oder Aschaffenburg statt in Frankfurt am Main, in Kiel oder Lübeck statt in Hamburg. Auch im Umfeld von Rheinmetropolen wie Köln und Düsseldorf ist das zu beobachten: Gern wird stattdessen in Wuppertal, Mönchengladbach oder Leverkusen investiert.
Aufgrund dieser steigenden Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien in den Umlandstädten der Metropolen erwartet Engel & Völkers Commercial ein weiteres Voranschreiten der Renditekompression. Dies wird auch ein weiteres Ausweichen von renditeorientierten Investoren auf dezentralere Standorte wie Chemnitz, Kassel oder Bremerhaven zur Folge haben.
Die C- und D-Städte liegen oft in Ballungsräumen oder im nahen Umfeld der 15 größten deutschen Städte und partizipieren vom dortigen Nachfragedruck im Wohnungsmarkt. Für die prosperierenden Städte im Umfeld der Metropolen spricht, dass sie zunehmend in den Fokus der Wohnungssuchenden rücken.
Die coronabedingten Flexibilisierungen der Arbeitsplätze werden die Zuzüge in die Nachbarstädte nochmals verstärken. Mobile Arbeitsmodelle erhöhen die Akzeptanz für gelegentliche, dafür aber längere Arbeitswege. Laut dem aktuellen Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2021 erfüllen sie wichtige Funktionen für die Region und ihr direktes Umland. Nichtsdestotrotz weisen die Immobilienmärkte regionale Unterschiede auf.
Abseits der Metropolen stehen besonders Städte mit großen Universitäten, hoher Lebensqualität und erfolgreichen Unternehmen im Fokus der Investoren. So sorgen die vielen Studenten in Osnabrück, Erfurt, Jena, Magdeburg oder Aachen für wohnwirtschaftliche Dynamik.
Demgegenüber sichern beispielsweise die besonderen Naherholungsqualitäten der Ostsee die Wertstabilität von Immobilien in Rostock, Lübeck, Kiel und Flensburg. Bei Kapitalanlegern waren erneut besonders die nordrhein-westfälischen C-Städte sehr beliebt. Allein in Wuppertal wurden 617 Mehrfamilienhäuser veräußert.
Die auf den Plätzen zwei bis vier gelegenen Städte Mülheim an der Ruhr (286), Mönchengladbach (283) und Aachen (266) verzeichneten jeweils weniger als die Hälfte der Transaktionen. Dort zeigt sich, dass das Transaktionsgeschehen mit einem verhältnismäßig moderaten Kaufpreisniveau aktiver ist als in den Standorten mit höheren Preisen.
Im süddeutschen Raum bieten Anlagestandorte wie Regensburg, Heidelberg, Augsburg oder Konstanz attraktive Rahmenbedingungen für risikoaverse Kapitalanleger mit einem langfristigen Anlagehorizont. Neben positiven soziodemographischen Entwicklungen, einer hohen Lebensqualität und Wohnraumnachfrage ist auch das Kaufkraftniveau in der Regel überdurchschnittlich. So setzte sich auch die Renditekompression aufgrund der positiven Rahmenbedingungen zuletzt weiter fort.
In den genannten Städten sind Renditen über der Fünf-Prozent-Marke selbst in den einfachen Lagen die seltenen Ausnahmen. In den guten und sehr guten Lagen erzielten Immobilienverkäufer zuletzt sogar Faktoren zwischen dem 25- und dem 35-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Damit lagen die beliebten süddeutschen C- und D-Städte teilweise auf dem Niveau der A-Städte.
Das Kaufpreisniveau in den guten und sehr guten Lagen rangierte in den genannten Städten zuletzt zwischen 3.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu lag der durchschnittliche Angebotspreis in allen von Engel & Völkers Commercial analysierten C- und D-Städten in Baden-Württemberg und Bayern im zweiten Halbjahr 2020 bei 2.192 Euro pro Quadratmeter. Das waren 14,1 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.
Die Mieten entwickelten sich dort ebenfalls positiv. Zuletzt wurden durchschnittlich 8,50 Euro pro Quadratmeter gefordert. Die stärksten Zuwächse gegenüber dem Vorjahr gab es in Potsdam (+8,8 %), Lübeck (+6,8 %) und Leverkusen (+6,5 %).
Im weiteren Bundesgebiet außerhalb von Baden-Württemberg und Bayern haben besonders C- und D-Städte im direkten Umland der Metropolen ein erhöhtes Preisniveau erreicht. So übertraf beispielsweise der durchschnittliche Angebotspreis für ein Wohn- und Geschäftshaus in Potsdam mit 3.877 Euro pro Quadratmeter im zweiten Halbjahr 2020 das benachbarte Berlin.
In Lübeck, Neuss, Mainz und Oldenburg wurden zuletzt ebenfalls Kaufpreise von mehr als 2.400 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die guten und sehr guten Lagen weisen dort eine so gute Vermietbarkeit auf, dass langfristig orientierte Anleger bereit sind, wertstabile Objekte zu kaufen, deren Faktoren zwischen dem 25- und 34-Fachen der Jahresnettokaltmiete liegen.
In den einfachen Lagen finden hingegen renditeorientierte Investoren weiterhin entwicklungsfähige Immobilien zu moderaten Kaufpreisen. Opportunistisch veranlagte Investoren können somit auch in Leverkusen, Lübeck und Halle (Saale) Investments im niedrigen zweistelligen Faktorbereich für teilweise unter 1.000 Euro pro Quadratmeter finden. (11.3.21)
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